融資のポイント
不動産投資において融資が出るかどうかはとても大きな要素です。
融資が出るかどうかのポイントがいくつかあり、それは
「支店」「担当」「タイミング」
です。
この三拍子がそろったら融資は出ますが、
逆に例え購入予定の物件がよくてもこの三拍子がそろっていないために融資が出ないということも考えられます。
まず「支店」についてです！
銀行や信金は当然ながらたくさんの支店があり、それぞれの支店で予算枠や目標額があります。
同じ銀行でも目標額を達成している支店もあれば、達成しておらず営業を頑張らないと行けない支店もあります。
銀行も商売ですから、目標額に満たない支店の方がより融資を前向きに検討してくれます。
次に「担当」についてです！
ローンのための稟議書を作成するのはこの担当者に当たります。
この稟議書のできによってローンの金額や条件が変わってしまうため、担当者はとても大切です。
ですが、不動産投資のローンの稟議書の通し方に詳しい担当者は少数派です。
たくさんの担当者に会って積極的に動いてくれる担当者を見つけ出しましょう。
最後は「タイミング」です！
銀行も明示はされておりませんが、デパートなどど同じで決算セールがあります。
具体的には年度末及び半期です。
それよりも小さいタイミングで四半期もありますが、この半期に一度が最も融資に積極的になるタイミングです！！
このタイミングから逆算していつ物件を持ち込むかを考えながら投資物件をさがすことが大切です！
以上が融資において重要な3つのポイントです。
不動産投資はファクターがたくさんあり大変ですが、突き詰めた分だけリスクを減らせるので時間がかかってもいいのでしっかり学ぶことが大切ですね🔥
物件が先？銀行が先？
不動産投資をするに当たって
物件を探すのが先か、融資を組んでくれる金融機関を探すのが先か
迷うときがあると思います。
結論から言うと、
物件が先
です。
融資の可能性や最大額は「購入予定の物件の担保価値」で決まります。
そのため、物件も決めていないのに銀行に行ってどのくらい融資が下りるかを聞いても、はっきりとした金額は提示できません。
初心者が銀行に出向くときは「物件の情報」と「自分自身の情報」を持参するようにしましょう。
「物件の情報」は不動産業者からもらえるマイソクのことです。
また、「自分自身の情報」は会社の源泉徴収票や確定申告書、資産証明（預貯金や株）のことです。
金融機関を訪問する手順としては、まず
不動産投資に融資をしているかを電話で確認します。
未だ不動産投資に融資をしていない金融機関はあります。無駄足にならないためにも、まずは電話して確かめるようにしましょう。
実際に銀行に訪問しても、真剣に融資を検討してくれるこのは少ないですが大切なのはそこで諦めず関係を築くことに努めましょう。
口座を開設して積み立ての設定をするなど関わる意思表示をすることで、仮に今回の物件が購入できない場合でも、将来的に別の物件の融資をしてくれる可能性があります。
ベテラン投資家ほど時間をかけて銀行と関係を築くため、長いお付き合いをする気持ちで取り組んでいきましょう。
金融機関を選ぶステップ
不動産投資で物件を探すときに3つのステップで取り組みましょう！
ステップ1が
「エリアを選定する」
です。金融機関には基本的に融資可能エリア（基本的に住宅の住所とその物件の住所がエリア内に入っている）があります。
仮に他県にある距離が離れている物件の融資を地銀にお願いしても、エリア外となるので融資してもらえません。その場合は、その他県の物件まで対応している地銀や信金を探して依頼をしましょう。
ステップ2が
「制約条件を把握する」
です。各金融機関は融資審査において独自の制約条件を設けているため、その確認はしっかり行いましょう。
ステップ3が
「実際に行ってみる」
です。事前にある程度、目的とする金融機関を絞り込んだら実際に訪問して担当者を紹介して貰います。
その際に、自分自身の説明資料や物件の資料などを持参して、必要に応じて説明しましょう。
かなりの大雑把な概要ですが、このようなステップで金融機関を選びます。
この融資を組んでくれる金融機関はパートナーなので、慎重に選んでいきましょう。
金融機関の特徴と種類
不動産投資をするに当たって避けられないのは融資を組むことです。
融資を組んでくれる金融機関は
都銀（都市銀行）、地銀（地方銀行）、信金・信組（信用金庫・信用組合）、ノンバンク
の4種類あります。
都銀は日本全国に支店があり、融資範囲も全国と広範囲です。その反面、融資審査が厳しいという特徴があります。
年収や預貯金がそれなりにないと中々できないため、平均的なサラリーマンには融資を組むのは難しいです。
地銀は都銀に比べると融資のハードルは下がります。融資エリアはその圏内を中心に隣県くらいまでと狭くなりますが、融資のハードルが下がるためサラリーマンでも手の届く範囲になります。
信金・信組は地銀よりも融資範囲が狭く、市内や区内といった限定的なエリアとなります。融資範囲が狭いと言うことはその分、地域に根付いた金融機関であるという意味です。
そのため、融通が利きやすいのは大きなメリットです。年収基準はあまりなく、長年かけて担当者と人間関係を築くことで融資の条件が向上していくため、長いお付き合いを心がけましょう。
ノンバンクは”銀行ではない”金融機関です。ノンバンクは他の金融機関に比べて金利が高いという特徴がありますが、融資範囲や融資審査に融通が利くため不動産投資家で使っている方は多いです。
それぞれの金融機関の特徴をおさえた上で、どの機関に融資審査をお願いするかを検討しましょう。
現地調査で見るべきポイント
現地調査では、
①物件の状況
②管理の状況
③周辺環境
の3つの視点で確認する必要があります。
戸建て、大規模マンション問わずどの物件もこれらの視点でチェックする必要があります。
①物件の状況
物件がまだ使用可能か、それともボロボロで使用できないか見極めることを目的としています。
具体的には、基礎にクラックがあるかどうか、
傾きや立て付けの問題、
都市ガスかプロパンガスのどちらか、
水道管は何ミリか、
給湯器やエアコンの有無と年数はどうか
などです。
②管理の状況
入居者の素行、現オーナーの管理レベルをチェックすることです。
電気メーターの回転や郵便受けを確認して、本当に入居しているのかを確認します。
また、廊下などにゴミや大量の私物がないか、ゴミ捨て場が清潔に保たれているかなど入居者の素行を思い浮かべながらチェックしていきましょう。
③周辺環境
周辺の治安や駅までの道のり、スーパーなどの生活する上で必要な施設の有無などを確認するためです。
夜は女性一人でも歩ける程、明るい照明があるのか、
戸建て物件を対象にしている投資家にとっては
物件の前面道路は駐車しやすい程度の幅があるのか、
学校や公園が近いかも大切なチェック項目になります。
その物件のターゲット層に必要な施設の有無をチェックしましょう。
不動産投資家に必要な目👀
不動産投資をするのは事業をするということ、
すなわち
経営者になる
ということです。そのため事業を俯瞰して見て、定性的・定量的に判断できないといけません。
不動産投資に求められる定量的な3つの視点は
①銀行の目
②税務署の目
③お財布の目
になります。これらを簡単に説明していこうと思います。
①銀行の目
これは購入しようとする物件の資産価値を計算して、銀行がどう評価していくらまで融資してくれるかを把握するための視点です。
投資家は自分自身で正しい「銀行の目」を持つことで、物件価値に見合わない過剰な融資を防ぐことができます。これは、銀行が「銀行の目」を持っていないから起こり得ます。
自己防衛のためにも「銀行の目」を身につけましょう。
②税務署の目
これは購入する物件の収益性を把握して、いくらの利益が生まれ、最終的にいくらの税金を納めないといけないかを知るための視点です。
不動産投資において、税金は切っても切れない関係にあるので、この目を持つことで効率よく節税できるようになります。
③お財布の目
これはキャッシュフローにあたります。
多くの不動産投資家はこのキャッシュフローを求めて投資をするわけですが、厳密には税金を計算する必要がありますし、減価償却費も考慮する必要があるため必須の目になります。
これら一つでも欠けると成功の道は大きく遠のいてしまいます。
しかしこれらをしっかりマスター出来れば、ほぼ確実に成功できると言えます！
これは本当に不動産投資の強みですよね🔥
株やFXはこれさえすればほぼ成功する！なんてないですからね….
堅実にコツコツ勉強していきましょう。
土地値チェック
良い物件を見つけるための重要な要素の一つが
土地値をチェックする
ことです。この土地値とは名前の通り土地の価値をチェックするのですが
これによって資産性のチェックをすることが出来ます。
不動産においてこの土地値は「相続税路線価」を元に
「積算価格」と「実勢価格」を計算してその土地の資産性のチェックを行います。
多くの銀行がこの「相続税路線価」を元にした資産性のチェックで融資を決定するかどうかを判断するため、
融資戦略を組む際にも非常に大切な要素になります。
具体的に
（相続税路線価）×（土地面積）＝（積算価格）
（積算価格）×1.25＝（実勢価格）
になります。東京23区などの都心部では、実勢価格で売り出せば、融資が付きやすいため直ぐに売れていきます。
最低ラインである「実勢価格」で購入できれば、万一のときのリスクはかなり減らせます。
土地値のチェックは失敗のリスクを減らせるので確認をしっかりしましょう！
