1000:30:3:1の法則

不動産投資において

1000:30:3:1

の法則があります。

これは1,000件の物件情報を見て、30件の現地調査を行い、3件の買い付けを入れると1件買えることを意味しています。

初心者はまず1000枚のマイソク（物件情報）を見る必要があります。新着物件はサイトによりますが、1日でおよそ150～200件出てきます。

不動産投資家は年間4万件以上出てくる物件の中から投資用の優良物件を見つけていく必要があります。

そのため最低1000枚のマイソクを見ることで、悪い物件をはじける目を養っていかなければいけません。

実際にはじかなければいけない物件の条件は

「再建築不可物件」

「借地権物件」

「利回りが低い（戸建て、アパートなら10％未満）」

といったところです。

1％に満たないよい物件を見つけたとしても、買い付けが一瞬で入ったりキャッシュで購入する投資家が出たりで中々買えないのが普通です。

そこで諦めずに、また1000枚のマイソクに目を通して、30件の現地調査に行って3件の買い付けを出してというのを繰り返さないといけません。

これを繰り返して買い続けるしか成功の道はないです。

地道に長い目で取り組んできましょう。

重ねるハザードマップを確認しよう

不動産投資において立地は成功するための重要な要素になってきますが
人口の推移を見て立地を選ぶことも大切ですが、

それと同時に、洪水や土砂災害への対策はどうなのかをハザードマップで確認しておく必要があります。

実際に使うのは

重ねるハザードマップ

です。こちらを使うことで簡単に災害時の想定される被害が把握できます。

住所を入力して検索を掛けて、土砂や洪水、高潮、津波をチェックすることで確認することができます。

これはなぜ確認しないといけないかというと
1．自分の資産が災害にあう可能性があるかを把握するため

2．賃貸で貸し出す際に、ハザードマップの説明が必須のため

購入者によって、ハザードマップに引っかかっているから買いたくないという方もいるかと思います。

引っかかっているから100％ダメというわけではないですが、
入居者に説明して合意した上で入居して貰うことで今後のトラブル防止にもなりますので、確認はしっかりしておきましょう！

よいパートナー（不動産屋さん）選びが命！

不動産投資の成功の鍵を握るのは立地もそうですが、

よい不動産屋さんと関係を築くことです！

正確には宅建業者のことなのですが、世の中には約12万件もの業者が存在します。

これはコンビニよりも多い数です。笑

不動産投資で成功するには、このコンビニよりも多い宅建業者の中から良いパートナーを見つけなければなりません。

このよいパートナーとは自分の先生に当たるわけで、実際に物件を見に行くときの立地や地形の形、建物の状態など様々なことを教えてくれます。

「百聞は一見にしかず」で、セミナーや本で知識を蓄えることができますが、

宅建業者の方と実際に物件に足を運んで学ぶとでは得られるものは全く変わってきます。

実際によいパートナーの見つけ方は

ネットの口コミ

自分のアクセスのしやすい場所の業者を探す

書籍で探す（著者が優秀な宅建業者）

などあります！

中には初心者を良いことに高額な物件を勧めてきたり、全然対応してくれなかったりと悪い業者の方も当然います。

自分にあった方法で最高のパートナー（宅建業者）を見つけることが、成功への近道だということを意識しておきましょう！

不動産投資をする理念を決めよう

不動産投資は株やFXと違ってコツコツと堅実に努力できれば、ほとんどの人が成功できる再現性の高い投資です。

特に、受験勉強や仕事で勤勉な日本人は成功しやすいと思います。

でも裏を返せばコツコツ努力しないと成功できません。

不動産投資は

知識を付ける→物件を探す→内見に行く→CFのシミュレーション→物件を探す→内見に行く→CFのシミュレーション

ひたすらこの繰り返しです。そのため中々買えない時期が続くともういいやとなって、利回りの合わない物件を買ったり諦めてしまったりといったことになります。

そのために大切なのは
なぜ不動産投資をやっているのかを最初に明確にしておくことです。

これは会社でいう理念に当たる部分で、

「私たちはこの事業を何のためにやっているか」

を明確にするからこそ、事業に対する力の入れ方やモチベーションも変わってくる訳です。

不動産投資も会社における理念と同じで、

なぜやっているのかという理念を明確にしておかないと続けられません

。

「将来、セミリタイアして世界中を旅行するため」
「子供の教育費に困らないようにするため」

結婚や転職など、人生の転換期で理念が変わってしまってもおっけいです！

この理念を始めるときに明確にして、諦めそうなときに思い出して再度頑張ろう！という力の糧にしましょうー！

縁のあるエリアで不動産投資をしよう

不動産投資は立地が命と言っても過言ではないです。

多少汚れていて設備が整っていなくても人が集中している地域であれば入居者はつきますし、

逆にいくらきれいで設備が整っていても過疎化が進んでいて駅もものすごく遠いとなると入居者はつきません。

そのため物件自体の内装も重要ですが、それと同じくらい立地は大切です。

そしたら初心者投資家はまずどのエリアから始めればいいのでしょうか？

結論から言うと

一都三県（東京、千葉、埼玉、神奈川）

縁のある衛星都市（福岡、愛知、宮城...）です。

一都三県は将来的にも人口増加が見込めます。

しかし、港区や中央区などの地価が非常に高いエリアはそもそも初心者では買えないため、東京であれば板橋や北区、葛飾区等がまだ狙えるエリアだと思います。

また、東京郊外でも路線に沿ってエリア選定することが大切です。

埼玉なら東上線の和光市、朝霞、朝霞台あたりが都心へのアクセスもいいため最適です。

関東が遠い場合、自分の地元の近くの衛生都市が最適です。

その時は人口の推移を確認して将来的に人口減少の懸念がないのかを確かめておきましょう。

結局、いくらきれいに物件を仕上げても入居者がいないと家賃収入は入ってこないのでエリア選定は慎重におこなっていきましょう。

新築ワンルームマンション投資

不動産投資初心者の失敗パターンの王道が

新築ワンルームマンション投資

です。これの投資は本当にあなたの人生を終わらせる可能性があるため、絶対に手を出さないようにしましょう。

例えば、
購入価格　1980万
年間家賃　120万
銀行への返済　85万
キャッシュフロー　35万
実質利回り　1.8%

の新築ワンルームマンション投資を勧められたとします。

営業の方は
「銀行に預けていても利息は良くて0.1%だからその18倍」
「月々3万円の不労所得を得ながら返済が終わると自分の資産になる」
「節税対策にもなる」

そんなことを言ってきます。
ですが、実際は

全くそのようなことはない

です。実際はマンションの修繕積立金や管理費、固定資産税や所得税、住民税を考慮しないといけません。

その結果、

利回りが減るどころかマイナス、つまり毎月赤字になってしまう可能性も十分にあります。

それでも営業の方は、

「生命保険に入ったと思えば安いものだ」

と言ってくるパターンがあります。
でもよく考えて下さい。不動産投資は利益を生み出すのが目的です。つまり赤字の時点で投資としては失敗しているわけです。

キャッシュフローがマイナスでは、年金代わりにも生命保険代わりにもなりません。

また、当然ですが経時劣化に伴って価値も下がってきます。家賃下落も想定しないといけないですし、入退去に伴う費用も考えないといけません。

余程安く買うか賃料を異常に高く設定したとしても入居して貰うくらいでないとほぼ失敗してしまいます。

なので、

新築ワンルームマンション投資は絶対にやらない

ようにしましょう。

『勘定合って、銭足らず』

不動産業界で昔からある言葉に

『勘定合って、銭足らず』

というものがあります。

今回は、この言葉の意味と不動産投資をするに当たってこの考え方の大切さを

説明できたらと思います。

「勘定合って、銭足らず」とは

会計上では収支の計算が合って儲かっているけれど、手元の現金を数えてみるとお金が足りない状態のことを言います。

これは「勘定」と「銭」の違いを理解する必要があります。

ます、「勘定」とは帳簿（会計）上の儲け･利益のことを指します。

一方「銭」とは実際のお金、財布の中に入ってくるリアルなお金のことです。

サラリーマンの場合、

給与収入から控除額が引かれた給与所得に税率が掛けられて

所得税が決まりますよね。

不動産の場合も基本同じで、

不動産収入（家賃収入）から必要経費を引いた不動産所得に税率が掛けられて

所得税が決まります。

この所得税は家賃収入の中から支払われる訳なので、実際に財布に入るお金

「銭」（キャッシュフロー）は変わってきます。

所得税以外にもさまざまな支出がありますが、

財布のお金を計算するために、まずは「財布」から実際に出て行く所得税を計算しないといけません。

「勘定」も「銭」も「どれだけ儲けているか」を示しますが、

「勘定」は税金を計算するための税務上のバーチャルな儲け

「銭」は財布に残るリアルな儲けと覚えておきましょう。